Popularne posty

niedziela, 1 listopada 2015


Problem na głowie landlorda
Nie tylko my, imigranci, mamy trudności z zakupem własnego domu. W dzisiejszych czasach nawet dwie trzecie osób w wieku do lat 35 ma problemy z zakupem nieruchomości. Trzeba więc chyba przeprosić się z ideą wynajmu dachu nad głową. Ta opcja zresztą nie jest taka najgorsza – choć w UK można by ją ulepszyć wzorem innych państw.

Żyjemy w kraju, w którym posiadanie własnego domu należy do kanonu postępowania każdego normalnego obywatela. W wielu przypadkach nie tylko po to, aby w nim mieszkać, ale również, aby posiadać jakąś inwestycję. Tutaj zarabia się na tym, że ceny nieruchomości wciąż rosną, gdyby było inaczej, to cała gospodarka miałaby problem.
Całe pokolenia Brytyjczyków zostały wychowane z tym przekonaniem, że pracując rzetelnie, pewnego dnia opuszczą dom rodziców – którzy ci też posiadają – i kupią własne cztery kąty. I to raczej wcześniej niż później. To nie są Włosi, którzy pozostają pod dachem rodzicieli chyba nawet dłużej niż Polacy. Ci zaś, którzy mieszkają w lokalach councilowskich, zwłaszcza w blokach, to margines. Wcale liczny – ale margines.
No i wielu z nas osiedlając się w UK, przejęło choć częściowo ten sposób myślenia. Celem pracy, oszczędzania, ma być wreszcie zakup własnego domu.
Nie da się oszczędzić
Tymczasem obecne warunki ekonomiczne, no i ta zasada, na której oparta jest gospodarka – tzn. wiecznie drożejących domów – spowodowały, że nastały czasy tzw. „generation rent”. Pokolenia, które nie może się wydostać z zaklętego cyklu wynajmowania lokali i odnawiania kolejnych umów z landlordem. Według danych National Housing Federation, obecnie trzeba zarabiać
£100 000 w Londynie, aby kupić sobie dom. Otóż średnia cena w tym mieście to £514 000, tak więc nawet po zapłaceniu depozytu w wysokości £102 800 dalej musimy zarabiać w wymiarze sześciocyfrowym, aby dali nam mortgage. Tymczasem średnia pensja w stolicy to £33 000.
Nie lepiej jest na prowincji. Np. w Walii średni koszt lokalu mieszkalnego to
£272 000, podczas gdy przychody wynoszą £26 000. Rozziew pomiędzy tymi wielkościami jest dramatyczny. A jego efektem jest znaczne poszerzenie rynku wynajmu.

Znów powołując się na NHF, dowiadujemy się, że w latach 2012-13 14.3 mln domów było zamieszkanych przez ich właścicieli, a 7,7 mln było wynajmowanych. To 50-procentowy wzrost w ciągu pięciu lat. Z kolei liczba wynajmujących w wieku 21-35 wzrosła z 31% do 45%. Jak wykazują ankiety, znaczna część z nich nawet nie myśli już o kupnie.
Jest trochę za
Inna sprawa, że niektórzy przekonali się do takiego stylu życia. Ma on wszak swoje plusy. Z reguły ludzie kupują swój pierwszy dom – aby w ogóle dostać się na tzw. „property ladder” - w tańszej okolicy. A to oznacza – gorszej. Na lepszą nas nie stać. Tymczasem możemy mieć wystarczające fundusze, aby wynajmować w okolicy, którą inni uważają za „posh”.
Na dodatek nie naruszamy naszych zasobów w celu remontów i napraw. To nie nasza sprawa, tylko landlorda. Zepsuty bojler to spory wydatek, ale nas on nie obchodzi. No oczywiście poza tym, że możemy mieć zimno, a właściciel lokalu może się grzebać z przysłaniem fachowców...
Nie jesteśmy do tego lokalu za bardzo przywiązani i jeżeli spodoba nam się gdzie indziej lub w innym miejscu dostaniemy pracę, łatwiej się tam przenieść.
Z kolei zakup to niełatwa sprawa ze względów formalnych i finansowych – i nie chodzi tylko o cenę lokalu. Realne koszta są znacznie wyższe. Są takie opłaty jak Stamp Duty, koszta prawników, ubezpieczeń – budynku i jego zawartości itp. itd. Dom trzeba utrzymać, naprawiać urządzenia, czasami za spore pieniądze. Kiedy mamy go na wynajem, to naprawiamy też na cudzy użytek.
Oczywiście starając się o lokal do wynajęcia, zwłaszcza przez agencję, też musimy spełnić określone warunki. Ale mają się one nijak do tego, co należy spełnić, aby dostać mortgage.
No i nieruchomości to już nie są takie bajkowe inwestycje. W bieżącej sytuacji ekonomicznej akcje i fundusze daja lepsze długoterminowe perspektywy lokowania pieniędzy. I takie inwestycje nie wymagają tyle zachodu wokół ich utrzymania...
Wzór z kontynentu
Oczywiście są też minusy wynajmu. Takie jak np. jakość dostarczanych lokali – często przed wynajmem są one robione „na sztukę” (sztuka się liczy, a nie jej jakość). Stan lokali na wynajem bywa wprost dramatyczny. Brak stabilizacji też niektórym doskwiera. No i wydajemy pieniądze na coś, co nie jest nasze.
Aby pomóc lokatorom, warto w UK wprowadzić sprawdzone w innych krajach modele postępowania. Oczywiście, piszczeć będą niektórzy landlordowie, ale i tak swoje zarobią. Tylko bardziej uczciwie. A jak ich nie stać na właściwe utrzymywanie swojego stanu posiadania, to niech się do tego biznesu nie biorą.
Inni wynajmują bardziej powszechnie, bo mają ku temu warunki. Tylko trochę ponad połowa Francuzów posiada własne domy, przy czym zaledwie 1/3 paryżan. Podobne proporcje krajowe istnieją w Niemczech. Jednak aż 90% lokali berlińskich jest wynajmowane!
Ludzi też nie za bardzo stać na kupno, ale ceny wynajmu są regulowane i w tym tkwi „sekret”. Landlordowie zarobią, ale nie poszaleją. W Europie często stawki ustalane są przez rady gminne. W największych miastach Niemiec nielegalnym jest podniesienie czynszu o więcej niż 15% w ciągu trzech lat.
Kolejnym problemem jest długość umów o wynajem. W Wielkiej Brytanii są one z reguły podpisywane na pół roku lub rok. Tymczasem w wielu krajach Europy Zachodniej, lokatora nie można usunąć z lokalu, jeżeli chce w nim pozostać i dotrzymuje warunków wynajmu. W praktyce wynajem bywa bezterminowy.
Sytuacja zaczyna się zmieniać i na Wyspach. Istnieją firmy – zwłaszcza te duże, inwestujące w nieruchomości na dużą skalę – które oferują już umowy na trzy lata. Ten trend będzie narastał. Więcej jest wynajmujących, a przez to i więcej potencjalnych wyborców znajduje się w takiej sytuacji. Trzeba im coś dać...
Inna sprawa, że landlordowie też nie są specjalnie przeciwni takiemu rozwiązaniu. Czemu by nie mieć dobrego lokatora przywiązanego do domu na dłużej? Wiadomo przecież, że tak utrzymywanie pustej nieruchomości, jak i poszukiwanie kolejnego najemcy, kosztuje. To po prostu straty.
Ciekawą opcją, jak wskazują autorytety w tej dziedzinie, mogłoby być zawieranie w umowach klauzuli „right to renew”. Na jej mocy lokator, który zachowywał się zgodnie z warunkami wynajmu, po upływie kontraktu mógłby pozostać w lokalu na kolejne 12 miesięcy – gdyby wyraził taką ochotę.
Tak więc wynajem mieszkania w Zjednoczonym Królestwie, to wcale nie jest taka zła sytuacja. A zanosi się na to, że będzie jeszcze lepsza. Choć pewnie nie dziś i nie jutro.

Brak komentarzy:

Prześlij komentarz